תהליכי הפיכת קרקע חקלאית לבנויה

מדריך מקיף לשלבים, זמנים ועליית מחירים

1/8

סקירה כללית

פוטנציאל רווח כולל

1,200%-500%

מהמחיר החקלאי הבסיסי

זמן תהליך

24-3.6

שנים עד השלמה

שלבים עיקריים

8

שלבי פיתוח קריטיים

2/8

מהלך עליית המחירים

100%
קרקע חקלאית
300-500%
שינוי ייעוד
600-800%
תמ"מ מוכנה
900-1,200%
תמ"מ מופקדת
1,500-2,000%
תמ"מ מאושרת
2,500-3,000%
היטלים שולמו
4,000-5,000%
מוכן לבנייה
3/8

שלבים 2-1: קרקע חקלאית ושינוי ייעוד

זמן: 2.4-4.8 שנים

קרקע חקלאית

100%

נקודת התחלה

←

שינוי ייעוד

500%-300%
+400%-200%

הגשת בקשה

בקשה לוועדה המקומית/מחוזית

בחינה רב-תחומית

הערכות סביבתיות ותחבורתיות

השתתפות ציבור

תקופת הערות והתנגדויות

אישור ייעוד

החלטה סופית על השינוי

4/8

שלבים 4-3: הכנת תמ"מ והפקדה

תמ"מ מופקדת

1200%-900%
+50%

זמן: 7.2 חודשים-1.2 שנה

←

תמ"מ מוכנה

800%-600%
+60%-20%

זמן: 1.2-2.4 שנים

התפלגות זמנים - שלב הכנת תמ"מ

20%
עד שנה
50%
1-2 שנים
25%
2-3 שנים
5%
מעל 3 שנים

תכנון מפורט

זכויות בנייה ותשתיות

הערכות השפעה

תחבורה וסביבה

הפקדה רשמית

פרסום לציבור - 60 יום

טיפול בהתנגדויות

בחינת הערות הציבור

5/8

שלבים 6-5: אישור תמ"מ ואיחוד וחלוקה

תמ"מ מאושרת

2000%-1500%
+67%

זמן: 7.2-3.6 חודשים

←

איחוד וחלוקה

2500%-2000%
+33%-25%

זמן: 7.2 חודשים-1.2 שנה

אחוזי הצלחה בשלבי התכנון

85%
תמ"מ מאושרת
95%
איחוד וחלוקה
75%
ללא עיכובים
65%
בזמן צפוי

אישור סופי

החלטת הוועדה המקומית

מדידות

תיעוד מדוקדק של הגבולות

רישום בטאבו

עדכון זכויות קנייה

חלוקה לחלקות

יצירת מגרשי בנייה

6/8

שלבים 8-7: היטלים ותשתיות

היטלים שולמו

3000%-2500%
+25%-20%

זמן: 7.2-3.6 חודשים

←

תשתיות מוכנות

4500%-3500%
+50%-40%

זמן: 2.4-1.2 שנים

התפלגות עלויות היטלים (מערך הקרקע)

25-40%
היטל השבחה
15-25%
היטלי פיתוח
10-20%
תשתיות מים
5-15%
חשמל ותקשורת

היטל השבחה

50% מעליית ערך הקרקע

היטלי פיתוח

כבישים, ניקוז, שירותי כלל

תשתיות מים וביוב

חיבור לרשתות עירוניות

חשמל ותקשורת

תשתיות אנרגיה ותקשורת

7/8

שלב סופי: מוכן לבנייה

מוכן לבנייה

5000%-4000%
+14%-11%

זמן: 7.2-3.6 חודשים

זמן כולל לתהליך מלא

10%
3.6-6 שנים
35%
6-9.6 שנים
40%
9.6-14.4 שנים
15%
מעל 14.4 שנים

היתרי בנייה

הוצאת היתרים לבנייה

תשתיות מושלמות

כל הקישורים פעילים

גישה מוכנה

דרכי גישה סלולות

התחלת בנייה

תחילת העבודות בפועל

8/8

סיכום ומסקנות

סיכון עיכובים

60%

מהפרויקטים נתקלים בעיכובים

זמן ממוצע

14.4-8.4

שנים לתהליך מלא

העלייה הדרמטית ביותר

400%-200%

במעבר מחקלאי לייעוד מגורים

תווח מחירי קרקע חקלאית בסיס (מינימום-מקסימום)

100-500%
מינימום ארצי
500-2,000%
ממוצע ארצי
2,000-6,000%
מקסימום ארצי

גורמי סיכון עיקריים

40%
התנגדויות ציבור
30%
בעיות תשתית
20%
שינויי חקיקה
10%
גורמים אחרים