⚠️ סטטוס פקיעת זכויות: דחיפות עליונה
על פי הוראות התוכנית המאושרת, נותרו שנתיים בלבד (2 מתוך 4) להוצאת היתר בנייה (לפחות ל-30% מהזכויות).
זמן שנותר
50%
פוטנציאל הנכס
- 🔹 סך זכויות בנייה: 116,706 מ"ר (משרדים ומסחר).
- 🔹 חזית אסטרטגית: חשיפה שיווקית אדירה לצומת ז'בוטינסקי / סורוקה.
- 🔹 נגישות: מול המרכז הרפואי בילינסון, צמוד לתחנת הרכבת הקלה ולקניון הגדול.
ניתוח המיקום
הפינה הצפונית של הצומת מהווה נקודת מפגש אופטימלית בין תעסוקה, מסחר ושרותי בריאות, ומייצרת "אפקט פינה" המבטיח ביקוש קשיח ופרמיית שכירות גבוהה.
מטריצת תרחישי שווי זכויות (קרקע נטו)
| תרחיש | אסטרטגיה | משרדים (למ"ר) | מסחר (למ"ר) | מגורים (30%) | סה"כ שווי קרקע |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. פרימיום+ | 30% מגורים | 3,500 ₪ | 20,000 ₪ | 10,000 ₪ | ₪781,555,000 |
| 2. שוק ריאלי | מצב נוכחי | 3,500 ₪ | 16,000 ₪ | - | ₪533,471,000 |
| 3. שמרני | נסיגת שוק | 2,600 ₪ | 12,000 ₪ | - | ₪397,435,600 |
| 4. מחיר מבוקש | הצעה נוכחית | 1,968 ₪ | 12,000 ₪ | - | ₪330,000,000 |
סיכון לוח זמנים (שנתיים נותרו)
זמן הביצוע למימוש הזכויות קוצץ ב-50%. נותרו פחות מ-24 חודשים להגשת תוכניות וקבלת היתר בנייה ראשוני. אי עמידה בלוח הזמנים מהווה סיכון ישיר לשווי הזכויות של המגרש. כל עיכוב במו"מ מקטין את היתירות התכנונית.
כדאיות המחיר המבוקש
מחיר של 330 מיליון ₪ משקף הנחה משמעותית של כ-200 מיליון ₪ משווי השוק הריאלי. מרווח זה נועד לאפשר ליזם את "השקט התעשייתי" הנדרש לספיגת היטלי מטרו וניהול פרויקט בתנאי דחיפות מיוחדים.