גדרה מתחם 8

‍

מצב תכנוני

‍

• מתחם 8 הוא פרויקט עירוני רחב היקף בהובלת הגוף הממשלתי “דירה להשכיר” ובשיתוף מועצה מקומית גדרה.

• מספר יחידות דיור מתוכנן: כ-3,000 יח”ד.
• שימושים מעורבים לאורך ציר הרצל – מגורים, 5מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור • התכנית נכללת בתמ”מ 21/3 ובתמ”א 35 (תיקון 4) ומותאמת למדיניות הכוללנית של גדרה.

• מתחם 8 הוכרז כ-מתחם מועדף לדיור (ותמ”ל) במסגרת החלטת ממשלה מס׳ 1367-2024, שמטרתה להאיץ את הפתרונות לדיור ברחבי הארץ, תוך מתן קדימות לפרויקטים בעלי בשלות תכנונית גבוהה.

• הצפיפות הממוצעת הצפויה: 15–19 יח”ד לדונם נטו.
• חלק מהיחידות מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח במסגרת תכנית “דירה להשכיר” – פתרון ממשלתי שמטרתו להגדיל את היצע הדירות להשכרה במחיר נגיש לאורך זמן.

משמעות למשקיעים: קידום סטטוטורי מואץ, הפחתת סיכון רגולטורי, והשתלבות במתחם בעל עדיפות לאומית לדיור

מה הם כותבים ב-gov.il על הפרויקט: קראו

‍

מיקום אסטרטגי

‍

ממערב לגדרה, בסמוך לכביש 40 החדש.

גישה מהירה לכביש 7, כביש 6 ונמל אשדוד.

סמיכות ישירה לתחנת הרכבת המתוכננת ולאזור התעסוקה.

החלקות גוש 3869 חלקה 24 נמצאות בלב תוואי הפיתוח העתידי.

‍

סיכום למשקיע

‍

פרויקט בעל גיבוי ממשלתי ותכנוני

 קרקע פרטית במיקום אסטרטגי

 פער ערך ניכר בין מחיר השוק לשווי הכלכלי המהוון

פוטנציאל תשואה ממוצע: 20–25% לשנה עד לשלב האישור המלא

השתלבות בתכנית ממשלתית לפתרונות דיור והשכרה ארוכת טווח

קרקע פרטית | גדרה מתחם 8 | עכשיו זה הזמן להיכנס לפני הקפיצה הבאה

‍

‍

למה עכשיו

‍

סעיף 1 – הזדמנות תזמון
חלון כניסה מוקדם – לפני תחילת עבודות התשתית בפועל ופרסום תכנית ותמ”ל

סעיף 2 – פערי תמחור
• מחיר שוק שמאי: ~7.8 מ’ ₪ לדונם

• מחיר קרקע בשוק: 4.5–5.5 מ’ ₪ לדונם בקרקעות פרטיות דומות בגדרה

• מחיר Erra (מחיר נוכחי): ~3.2 מ’ ₪ לדונם (≈ 3,200 ₪ למ”ר)

• Upside פוטנציאלי: 60–70% עד להשבחה

‍

סעיף 3 – מנועי ערך חיצוניים

תחנת רכבת, אזור תעסוקה, גידול אוכלוסייה, מרכז BIG

‍

סעיף 4 – תעדוף ממשלתי
פרויקט ותמ”ל בתמיכת משרדי הממשלה, רמ”י ומנהל התכנון

‍

סעיף 5 – תרומת דיור לאומי
כחלק מתכנית ממשלתית להאצת הבנייה למגורים והשכרה ארוכת טווח

‍

‍

‍

מצב שוק

‍

 גדרה נמצאת בתנופת פיתוח אדירה: לפי נתוני הלמ”ס – למעלה מ-32,000 תושבים כיום, תחזית של מעל 50,000 עד 2035. העיר נכללת בתכנית “ישראל 2040” ומזוהה כאזור מטרופוליני מתפתח בין אשדוד, רחובות ות”א

 סביב המתחם מוקמים:

• תחנת רכבת חדשה (תת”ל 79 – מסילת פלשת-שורק) – תחנה אזורית שתצמצם את זמן הנסיעה לת”א לכ-35 דקות, בדומה לדוגמאות בערים אחרות שבהן עם פתיחת תחנה חלה עליית ערך ניכרת גם במחירי הדירות: לדוגמה, בתחנת סבידור בתל אביב ועל ציר רכבת השרון בהרצליה ורעננה, מחירי הדירות באזורי התחנה זינקו ב-40%–70% תוך 3–5 שנים ממועד הפתיחה, בעוד ערכי הקרקע באותם אזורים עלו ב-80%–120%
• אזור תעסוקה ותעשייה חדש בהיקף של כ-450,000 מ”ר זכויות בנייה
• מרכז BIG גדרה – שכבר נפתח ומיצב את האזור כמרכז מסחרי אזורי
• עסקאות אחרונות בפארק שמיר הסמוך: פי 3 עליית ערך תוך כשנתיים (70 מ’ ש”ח בעסקאות יזמיות)
• במתחמים דרומיים (881 יח”ד, עד 25 קומות) מקודמות תכניות נוספות, המחזקות את הביקוש לשירותים, דיור ותעסוקה

מסקנה: מגמת השוק ברורה – גדרה עוברת מהתפיסה של מושבה קטנה לעיר מטרופולינית מלאה. פוטנציאל עליית הערך משמעותי כבר בטווח הבינוני

‍

בעלי עניין

‍

“דירה להשכיר” – יוזם ומקדם מטעם המדינה, אחראי לתכנון, ניהול והובלת הפרויקט, ולפיתוח מתחמי דיור להשכרה ארוכת טווח. מועצה מקומית גדרה – תומכת בתכנית כחלק מחזון הצמיחה העירוני, תוך שמירה על אופי היישוב. יזמים פרטיים מובילים (כמו הרסוף נדל”ן) כבר פועלים באזור, לצד גופים עסקיים באיזור התעסוקה החדש. מנהל התכנון – הוביל סיור רשמי והכריז על המתחם כפרויקט עוגן לדרום גדרה

משמעות למשקיע: נוכחות גורמים ממשלתיים ומוניציפליים מקטינה סיכון תכנוני ומעלה אמינות מול הרשויות והציבור

‍

תקן שמאי 22 – עוגן שווי כלכלי (23.09.2024)

‍

חוות דעת שמאי: ראובן מאירוביץ | גוש 3869 חלקה 24 | גדרה  

‍

‍

‍

‍

‍