ניתוח תכנוני-שיווקי: פרויקטים 7, 8 ו-9 בגדרה – תעסוקה, מגורים ושימור סביבתי

‍

רקע ותנופת פיתוח בגדרה

‍

גדרה נמצאת בתנופת פיתוח בשנים האחרונות, בעקבות אישור תוכנית המתאר הכוללנית בשנת 2019. במאמר זה ננתח שלושה פרויקטים מרכזיים בגדרה – מתחם 7 (אזור תעסוקה בדרום היישוב), מתחם 8 (רובע מגורים ותעסוקה במערב היישוב) ומתחם 9 (מרחב נחל שורק לשימור סביבתי) – מהמבט התכנוני והשיווקי. נסקור את המאפיינים הכלליים של כל מתחם (מיקום, שימושי קרקע, גודל, סטטוס תכנוני), נשווה ביניהם באמצעות טבלה, ונבחן את האטרקטיביות שלהם בתור קרקע להשקעה. בנוסף נסביר את תהליך הפשרת הקרקע החקלאית בישראל, כולל מושגי מפתח כגון קרקע חקלאית צהובה וקרקע חקלאית ירוקה, בליווי קישורים למקורות רשמיים. לבסוף נציג תובנות מעשיות למשקיעים – אילו קרקעות טומנות בחובן פוטנציאל לרווח, ואילו מיועדות לשימור בלבד.

‍

מושגי יסוד: קרקע צהובה וקרקע ירוקה

‍

• קרקע חקלאית צהובה: כינוי נפוץ לקרקע חקלאית הנמצאת בתהליך שינוי ייעוד (הפשרה) לקרקע לפיתוח עירוני. במפות התכנון נהוג לסמן קרקעות כאלה בצבע צהוב, כלומר עתודות קרקע המיועדות לבנייה בעתיד. קרקע צהובה היא למעשה קרקע שהוועדה המחוזית כבר אישרה לייעוד עירוני במסגרת תוכנית מתאר, ובעקבות זאת ניתן לקדם לה תוכנית מפורטת לבנייה. בפועל הקרקע עדיין חקלאית בשטח, אך יש לה "אופק תכנוני" להפוך לחלק מהמרקם העירוני בעתיד הקרוב.
• קרקע חקלאית ירוקה: קרקע חקלאית שנועדה להישאר פתוחה וללא שינוי ייעוד לפיתוח. בתוכניות המתאר קרקעות אלו מוגדרות כשטחים חקלאיים/ירוקים או מרחבי נוף, ללא אפשרות לבנייה עירונית. קרקע ירוקה אינה נמצאת במסלול הפשרה, ואין לה תכנון עתידי למגורים או תעסוקה. קרקע כזו תשמש לחקלאות, לפארקים או לשימור טבע, ולא תניב השבחה נדל"נית למשקיעים (להבדיל מקרקע צהובה שבדרך לבנייה).

‍

פרויקט 7: מתחם תעסוקה דרום גדרה

(מתחם 7)

‍

"מיקום ומאפיינים כלליים: מתחם 7 ממוקם בדרום גדרה, מזרחית לכביש 40 (המשכו הדרומי של רח’ הרצל) ובסמוך לבסיס צבאי בדרום היישוב. שטח המתחם הוא כ־284 דונם. בהתאם לתוכנית המתאר, המתחם מוגדר כמתחם תעסוקה ומסחר משולב מתקנים עירוניים – למשל, עתודת קרקע לבית עלמין חדש ואצטדיון עירוני תוכננו בתחומו. במילים אחרות, פרויקט 7 נועד לשמש כפארק תעסוקה דרומי עבור גדרה, עם שילוב בין שימושי תעשייה ומלאכה לבין צרכים ציבוריים של היישוב.

‍

‍

‍

• סטטוס תכנוני: תוכנית מפורטת למתחם (תב"ע 460-0927541) קודמה על־ידי חברת "דירה להשכיר" והמועצה המקומית, והוגשה למוסדות התכנון בשנת 2022. בדצמבר 2022 החליטה הוועדה המחוזית מרכז על הפקדת התוכנית עם תנאים, ואישרה עקרונית את היקפי הבנייה המוצעים. נכון להיום (2025) התוכנית נמצאת בשלב הפקדה ומתן תנאים לפני אישור סופי. לאחר אישורה והשלמת תהליך שינוי הייעוד (הפשרת הקרקע), המתחם יהפוך רשמית מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת ומוכנה לפיתוח. לפי הערכות, הפשרת הקרקע ופיתוחה עשויים לקרות בטווח של ~3 שנים מעכשיו.

‍

• זכויות בנייה: תוכנית המתאר קבעה למתחם 7 זכויות בנייה כוללות של כ־150,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה ומשרדים, כ־3,000 מ"ר למסחר וכ־8,000 מ"ר למבני ציבור, בנוסף להקצאת ~30 דונם למתחם אצטדיון עירוני. במהלך תכנון התב"ע המפורטת הוצע אף להגדיל את זכויות הבנייה: לכ־185,500 מ"ר לתעשייה ולוגיסטיקה, 49,400 מ"ר למשרדים, 6,445 מ"ר למסחר ו־62,448 מ"ר למבני ציבור. הגדלה זו משקפת ציפייה לביקוש עתידי ומיצוי טוב יותר של פוטנציאל השטח התעסוקתי.

‍

• מאפיינים שיווקיים: מתחם 7 הוא קרקע חקלאית צהובה (קרקע בתהליך הפשרה) בעלת ייעוד עתידי לתעסוקה – כלומר קרקע להשקעה שמתוכננת להפוך לאזור מניב מבחינה נדל"נית. המתחם נמצא בשלב תכנוני מתקדם, והוודאות להפשרתו גבוהה יחסית (התוכנית בהפקדה, מה שמוביל לסבירות גבוהה שהקרקע תופשר בקרוב). מנגד, כיוון שהייעוד הוא לתעסוקה ומלאכה ולא למגורים, פוטנציאל הרווח מהשבחת הקרקע מוגבל יותר בהשוואה לקרקע המיועדת לבנייה למגורים. יתרון מסוים הוא מיעוט שטחי התעסוקה הפנויים באזור גדרה, אך חיסרון הוא התחרות מאזורי תעשייה סמוכים בערים גדולות (רחובות, יבנה וכד') שעלולה להשפיע על הביקוש במתחם. בשקלול גורמים אלה, גורמי נדל"ן מדרגים את פוטנציאל הרווח של מתחם 7 כבינוני (כ־2 מתוך 5) ואילו את ודאות ההפשרה והתכנון כגבוהה (כ־4 מתוך 5).

‍

‍

פרויקט 8: רובע מגורים ותעסוקה מערב גדרה

(מתחם 8)

‍

מיקום ומאפיינים כלליים: מתחם 8 משתרע במערב גדרה, בין רח’ הרצל (כביש 40 הישן) במזרח ועד תוואי כביש 40 החדש המתוכנן כמעקף ממערב (הסבת כביש 40 לעוקף מזרחי).

שטח התכנון עצום ביחס ליישוב – כ־1,400 דונם – ומהווה את עתודת הפיתוח העיקרית להתרחבות גדרה מערבה. מיועדים להישאר שטחים פתוחים לאורך נחל שורק, כפארק נחל ומסדרון אקולוגי ללא בנייה. כבר בשלב תכנון המתאר נקבע להשאיר רצועה ירוקה ברוחב 100 מ’ משני צידי הנחל ללא בנייה, ואכן רצועה זו הוצאה מתחום הפיתוח בתוכנית המפורטת – איזון בין צורכי הפיתוח לשמירה על ערכי טבע מקומיים. במתחם 8 מתוכנן רובע עירוני חדש, עם תמהיל שימושים מגוון: שכונות מגורים, אזורי תעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור, פארקים ושטחי נופש. על פי התכנון, הבנייה למגורים תהיה בבנייה רוויה יחסית (מבני דירות עד 6 קומות, ללא צמודי קרקע) כדי לנצל את השטח ביעילות.

‍

‍

• סטטוס תכנוני: תוכנית בניין עיר מפורטת (תב"ע 460-1050020) למתחם 8 נמצאת בהכנה מתקדמת בשיתוף "דירה להשכיר" והמועצה המקומית. בפברואר 2024 הוכרז המתחם כ"מתחם מועדף לדיור" במסלול הוותמ"ל (ועדה ארצית לדיור במתחמים מועדפים) במטרה להאיץ את האישור. התכנון המפורט צפוי להכיל היקף יחידות דיור גדול משמעותית מהמתאר המאושר – במפגש שיתוף הציבור באוקטובר 2022 דווח שהתוכנית תכלול ~3,200 יחידות דיור, במקום ~1,900–2,000 יח"ד שנקבעו במתאר. שינוי זה הופך את רובע מערב גדרה לאחד הפרויקטים הגדולים באזור. נכון להיום, תב"ע מתחם 8 טרם הופקדה רשמית אך מצויה בשלבי תכנון סופיים לקראת הפקדה בוותמ"ל. אם התהליך יתקדם כשורה, ההערכה היא שאישור סופי יתקבל תוך כמה שנים (הערכה אופטימית של ~4–6 שנים לאישור והפשרה).

‍

• זכויות בנייה מתוכננות: על פי תוכנית המתאר הכוללנית, נקבעו במתחם 8 במקור כ־2,000 יחידות דיור, ~45,000 מ"ר שטחי מסחר וכ־25,000 מ"ר משרדים, וכן מרכז פנאי (קאנטרי קלאב) בשטח ~8,500 מ"ר. בתכנון המפורט המעודכן, המספרים גדלו לכ־3,000–3,200 יחידות דיור בסך הכל, תוך שינויים קלים בהיקפי המסחר והתעסוקה (כפוף לאישור סופי). כמו כן, כ־300 דונם במתחם יישארו כפארקים ושטחים ירוקים פתוחים לאורך הנחל, כפי שצוין לעיל.

‍

• מאפיינים שיווקיים: מתחם 8 מייצג הזדמנות גדולה אך גם מאתגרת עבור משקיעים. מדובר על קרקע למכירה בגדרה שהיא בעלת פוטנציאל השבחה גבוה מאוד – קרקע חקלאית בצבע צהוב (מיועדת לפיתוח עירוני) שתהפוך בעתיד לשכונת מגורים חדשה. קרקע חקלאית למגורים צפויה להכפיל את ערכה (ולמעלה מכך) לאחר שינוי הייעוד, ולכן ערך הקרקע במתחם 8 כבר כיום משקף את הציפייה הזו: חלקות קרקע חקלאית שם נמכרות בסביבות 2,000–2,500 ₪ למ"ר. האטרקטיביות להשקעה בקרקע זו נחשבת טובה מאוד ביחס לאלטרנטיבות, אך חשוב לזכור שזו השקעה ספקולטיבית עם סיכונים. ראשית, הבעלות הפרטית בקרקע מפוצלת בין עשרות בעלי חלקות, מה שמחייב תהליך איחוד וחלוקה מורכב וארוך (ואכן מהלכי הפרצלציה כבר החלו במסגרת קידום התוכנית). שנית, לוח הזמנים להפשרה ולאישור סופי אינו מובטח – גם במסלול מהיר של וותמ"ל מדובר בכמה שנים לפחות עד שניתן יהיה לבנות בפועל. שלישית, קיים פער בין ההבטחות השיווקיות לבין המציאות התכנונית: משווקים פרטיים לעיתים מציגים תחזיות ורודות (לדוגמה, "הקרקע לפני הפשרה בתוך 4 שנים"), אך בפועל ייתכנו עיכובים בהחלטות, התנגדויות ציבור, או שינויים בדרישות התכנון. בשורה התחתונה, משקיע שמוכן להמתין בטווח בינוני-ארוך עשוי ליהנות מעליית ערך ניכרת, אך צריך גם אורך רוח ואי-ודאות מסוימת. דירוג מומחי נדל"ן למתחם 8 משקף זאת: פוטנציאל הרווח מוערך ~2.0/5, המיקום 3/5, ווודאות ההפשרה 3/5 – דירוג השקעה כולל של כ־2.7 מתוך 5.

‍

• תהליך חלוקת הקרקע: יש לזכור כי רוכש קרקע חקלאית במתחם 8 (ובמתחמים דומים) למעשה מצטרף כבעלים פסיבי בקרקע שתעבור ארגון מחדש. במסגרת הליך האיחוד והחלוקה, כל בעל חלקה יקבל בעתיד מגרש חדש שאינו בהכרח באותו מקום של חלקתו המקורית, אלא "קרוב ככל האפשר" למיקום המקורי בהתאם לשיקולי צוות התכנון. משמעות הדבר היא שאם רכשתם חלקה מסוימת היום, ייתכן שבעתיד תקבלו מגרש מקביל באזור אחר בתוך המתחם, בהתאם ללוח ההקצאה החדש. מידע זה מדגיש את הצורך לבדוק היטב את מסמכי התוכנית – ולתאם ציפיות ריאליות לגבי מה שיתקבל בסוף התהליך.

‍

פרויקט 9: מתחם נחל שורק – שימור סביבתי (מתחם 9)

‍

מיקום ומאפיינים כלליים: "פרויקט" 9 הוא למעשה מתחם לשימור סביבתי, ולא פרויקט נדל"ני קלאסי. מתחם 9 משתרע מצפון לגדרה, לאורך ערוצו של נחל שורק, ומפריד בין השטח הבנוי של היישוב לבין אפיק הנחל. חלקות המתחם מרוחקות כ־500 מטר מבתי שכונת שפירא הצפונית בגדרה. שטח המתחם הוא כמה מאות דונמים (רצועה צרה וארוכה לאורך הנחל), בבעלות מפוצלת בין עשרות בעלים פרטיים. למעשה, המתחם מורכב ממספר גושים וחלקות (למשל גוש 3865 וחלקות סמוכות) שיחד יוצרים רצף של מרחב נחל פתוח.

‍

• ייעוד ותכנון: בהתאם לתמ"מ 21/3 (תוכנית המתאר המחוזית למחוז המרכז), הקרקע במתחם 9 מיועדת כולה לאזור נחל וסביבותיו – שטחים פתוחים לשימור וחקלאות ללא פיתוח עירוני. גם תוכנית המתאר הכוללנית של גדרה (2019) הגדירה את כל המתחם כרצועת נחל לשיקום ולשימור, לרבות ייעוד לפארק ציבורי לאורך הנחל. משמעות הדבר היא שאין למתחם 9 שום ייעוד למגורים, מסחר או תעסוקה, ולא מוקנות לו זכויות בנייה כלשהן לפיתוח נדל"ני. הקרקע תישאר בייעוד חקלאי/נופי בלבד. שימושים מותרים בקרקע זו יהיו עיבוד חקלאי, גידולים, או פנאי ונופש בחיק הטבע – ובהיתר מיוחד ייתכן אישור למתקנים חקלאיים קטנים (כגון מחסן לכלי חקלאות או בית אריזה), אך גם זאת באופן מוגבל ותחת דרישות מחמירות. חשוב להדגיש: אין כוונה לשנות את ייעוד הקרקע במתחם 9, לא בטווח הקרוב ולא בעתיד הנראה לעין. לא מקודמת למתחם תוכנית מפורטת כלשהי, והסטטוס שלו יישאר "קרקע חקלאית ירוקה" המיועדת לשימור. כל יוזמה פרטית לנסות ולבנות בו נדונה להידחות על הסף, אלא אם יחול שינוי מדיניות דרמטי ברמה המחוזית או הארצית – שינוי שנחשב בלתי סביר בשנים הקרובות.

‍

• מאפיינים שיווקיים: עבור משקיעים פוטנציאליים, מתחם 9 הוא דוגמה מובהקת לקרקע שאינה מיועדת לפיתוח. זו אינה קרקע להשקעה נדל"נית כלל, אלא "ריאה ירוקה" לשימור לטובת הציבור. לקרקע זו אין תהליך הפשרה מתוכנן – היא לא "קרקע צהובה" אלא קרקע ירוקה לחלוטין. למרות זאת, לא מעט גורמים פרטיים ניסו ומשתדלים לשווק חלקות במתחם 9 תוך הבטחות עמומות בסגנון "קרקע ליד הנחל שתופשר בעוד כמה שנים". חשוב להבין: הסיכויים להפשרת הקרקע הזו קלושים ביותר, הן בטווח הקרוב והן בעתיד הרחוק. למעשה, בשנת 2017 אף תוקנו תקנות ממשלתיות שנועדו להילחם בתופעת ההונאה הזו – מכירת קרקע חקלאית "ירוקה" ללא אופק תכנוני תחת מצג שווא של הפשרה קרובה. גופי מקצוע ובראשם מינהל התכנון ומחוז המרכז מסמנים את האזור כרצועת נחל לשימור לדורות, וממליצים לציבור שלא להשקיע בו. מומחי נדל"ן אובייקטיביים מבהירים שהמתחם כולו יישאר חקלאי לשנים ארוכות מאוד, והשקעה בו עלולה להיחשב כהימור מסוכן. בהתאם לכך, גם מחירי הקרקע משקפים ערך חקלאי בלבד: חלקות במתחם 9 נסחרות במחירים נמוכים מאוד – בהערכת סדר גודל של ~130–150 ₪ למ"ר בלבד – לעומת אלפי שקלים למ"ר בקרקעות הצהובות (מתחמים 7 ו-8). עבור רוב המשקיעים, הקרקע בנחל שורק אינה יותר מאשר שטח פתוח יפה לטיול בטבע, אך לא נכס שיוביל לרווח כספי.

‍

סיכום וסיום

‍

גדרה מציגה שילוב ייחודי של עתודות קרקע בפאתי היישוב – חלקן מיועדות להפוך לשכונות מגורים ומתחמי תעסוקה חדשים שיתרמו לצמיחת היישוב, וחלקן נועדו להישאר כרקע ירוק ומוגן לדורות הבאים. פרויקט 7 ופרויקט 8 ממחישים את הפוטנציאל הגלום בהפשרת קרקע חקלאית: קרקעות אלה כבר אינן "סתם שדות" אלא מעוגנות בתכנון עירוני, המתווה את השכונה העתידית של גדרה על הנייר. השקעה בהן יכולה להיות משתלמת, אך דורשת הבנה של התהליך, סבלנות ואמון בכך שהתוכניות אכן יבשילו לכדי ביצוע. "פרויקט" 9, לעומת זאת, ממחיש את הצד השני של המטבע – לא כל חלקת אדמה עתידה להפוך למגדל או לקניון; יש קרקעות שערכן האמיתי טמון בשימורן כשטח פתוח לטובת הטבע והקהילה. עבור המשקיע, הידיעה הזו קריטית: יש קרקעות (כמו מתחם 9) שנועדו לטבע ולנוף בלבד, ולא יניבו רווח כספי.

לפני שמחליטים להשקיע בקרקע חקלאית, חשוב מאוד לבצע בדיקות נאותות ולפעול בשיקול דעת. מומלץ להשתמש בכלים שמציעים הגופים הרשמיים: למשל, לעיין באתר מינהל התכנון (לבדוק את ייעוד הקרקע במערכת המידע התכנוני), באתר רמ"י (לגבי קרקעות מדינה), ובמערכות ה-GIS של הוועדה המקומית גדרה. כדאי לחפש בגוגל את מספרי התוכניות הרלוונטיות, לקרוא פרוטוקולים של דיוני ועדות התכנון (הם ציבוריים וזמינים להורדה), ולהתעדכן בהחלטות מועצה מקומית ומחוזית. השקעה בקרקע להשבחה יכולה להיות רווחית מאוד, אבל רק כשהיא נעשית במקומות הנכונים ועם ציפיות מציאותיות. במקרה של גדרה, כפי שראינו, ישנן הזדמנויות מבטיחות – לצד "מוקשים" שיש להיזהר מהם. בניתוח נכון של המידע ובליווי ייעוץ מקצועי (למשל שמאי מקרקעין המתמחה בקרקעות חקלאיות), ניתן לנווט את ההשקעה לקרקע בטוחה ופורייה. בהצלחה!

‍