.png)
רקע ומטרת הדו"ח
מדינת ישראל היא אחת המדינות הצפופות והמאוכלסות ביותר ב-OECD. צפיפות האוכלוסייה שלה עלתה מ-278 תושבים לקמ"ר בשנת 2000 ל-447 תושבים לקמ"ר בשנת 2026, וצפויה להגיע לכ-581 תושבים לקמ"ר בשנת 2050 ולמעלה מ-922 תושבים לקמ"ר בשנת 2065.
מטרת הדו"ח: לספק סקירה מקיפה של מגמות אוכלוסייה וצפיפות בישראל בהשוואה למדינות OECD אחרות, ולנתח את מגבלות היצע הקרקע המבניות שיוצרות הזדמנויות השקעה ייחודיות בקרקעות פרטיות.
משבר היצע הקרקעות בישראל
נתונים רשמיים מרשות מקרקעי ישראל (דצמבר 2021)
פירוט חלוקת הקרקעות
*בין השטחים הללו קיימת חפיפה מסוימת.
**שטחים פתוחים, חקלאיים ושטחים הכוללים בתחומם שטחים רציפים בגודל של 50 דונם לפחות.
⚠️ תובנה קריטית: רבים סבורים שרמ"י מנהלת את כל שטחי המדינה. כ-93% משטח המדינה הם אמנם בבעלות מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח – השטחים שמנהלת רמ"י. אולם למעשה, לאחר בחינת החלוקה והייעוד התכנוני, לרמ"י נותר שטח של 1.59 מיליון דונם בלבד לתכנון (כ-7% משטחי המדינה).
הזדמנות הקרקע הפרטית
מדוע לקרקע פרטית יש ערך ייחודי
מגבלות קרקע ממשלתית
- כפופה לתהליכי מכרז של רמ"י
- מחזורי אישור בירוקרטיים ארוכים
- שיקולים פוליטיים בהקצאה
- שחרור מוגבל של קרקע חדשה לפיתוח
יתרונות הקרקע הפרטית
- לא כפופה למכרזי רמ"י
- פוטנציאל אישור תכנון מהיר יותר
- משא ומתן ישיר עם הבעלים
- פרמיית נדירות (רק 7% מסך הקרקע)
השלכות להשקעה
מתוך 1.85 מיליון דונם הזמינים לתכנון, כ-260,000 דונם הם בבעלות פרטית ורשויות מקומיות – לא בשליטת רמ"י. קרקעות אלו מציעות פוטנציאל פיתוח ללא תלות במכרזי המדינה, ועם ביקוש גובר מאוכלוסייה שגדלה ב-2% בשנה – מדובר בנכס נדיר בעל פוטנציאל עליית ערך מבני.
