מהי "זכות לדירה" – ואיך היא באמת הופכת לדירה עם הזמן?

מה זה בעצם "זכות לדירה"?

זכות לדירה היא חלק יחסי בקרקע פרטית, שממנה צפויה לקום בעתיד דירת מגורים – בהתאם לתוכניות תכנון קיימות או עתידיות.

המשמעות:

• אין מספר דירה
• אין קומה, כיוון או מפרט
• יש פוטנציאל תכנוני, המוגדר בראייה תכנונית–סטטוטורית

בפועל, הזכות מייצגת את חלקו של המשקיע מתוך סל זכויות הבנייה העתידיות של המתחם כולו.

איך נולדת זכות לדירה?

הכול מתחיל מקרקע – לרוב קרקע חקלאית או קרקע בייעוד עתידי למגורים. הקרקע נמצאת בתוך מרחב תכנוני שמיועד לפיתוח (שכונה, רובע, מתחם גדול).

כאשר מתקדמת תוכנית מתאר או תוכנית מפורטת:

• נקבע מספר יחידות הדיור במתחם
• נקבעת צפיפות, שימושים ותמהיל
• הקרקע "מתורגמת" לזכויות בנייה

שלבי ההתפתחות: מזכות לדירה ממשית

זהו תהליך הדרגתי. בכל שלב, הערך והודאות של הזכות משתנים:

אז למה זה שווה כסף?

הפער בין מחיר קרקע עם זכות עתידית לדירה בנויה הוא המקום שבו נוצר הרווח.

משקיעים שנכנסים מוקדם: נהנים ממחיר נמוך ופוטנציאל השבחה גבוה בכל שלב תכנוני.

דוגמה מהשטח: זכות לדירה במציאות

בשנת 2013, אורי רכש קרקע חקלאית בשרון ב-260,000 ₪.

מימוש – שתי אפשרויות

א׳: מכירה ליזם: 2.5 זכויות ≈ 2,000,000 ₪ (רווח כ-1.74M ₪).

ב׳: קומבינציה: אורי מקבל דירה אחת בנויה בשווי כ-2.4-2.7M ₪.

השורה התחתונה

זכות לדירה היא לא דירה – אבל היא הדרך החכמה להגיע אליה.