הפשרת קרקע בישראל - המסר המרכזי

ציר השלבים – תמונת על

פירוט שלב־שלב: מה קורה ומה נחשב הוכחה

1) חקלאי ללא תכנון

• מה זה: ייעוד חקלאי/פתוח בתוכניות התקפות.
• מה אין: אין זכויות בנייה, אין אפשרות להיתר.
• הוכחות: מסמכי תוכנית תקפה (תקנון/תשריט), מידע תכנוני מהרשות.

2) שלבי ביניים לפני הכוללנית (החלק שחסר לרוב בשיווק)

• בדיקת התאמה למדיניות: תמ״א/תמ״מ, רצף פתוח/מסדרונות, מגבלות תשתית וניקוז.
• קו כחול: הגדרת גבול מתחם תכנוני שניתן לקדם.
• תיאומים מוקדמים: מחוז, תחבורה, ניקוז, איכות סביבה, ועוד.
• כניסה לרדאר: מסמכי עתודות/מדיניות/תיק מתחם ברשות.
• התארגנות בעלים: נציגות, מנגנון מימון תכנון, הסכם שיתוף.
• הוכחות: סיכומי פגישות, מכתבי הנחיה, מסמכי מדיניות עירוניים, פרוטוקולים/מצגות רשמיות.

3) כוללנית

• מה זה: מסגרת ייעודים וצפיפויות כלליות לעיר/יישוב.
• משמעות: עלייה בוודאות, אך עדיין אין זכויות נקודתיות למגרשים.
• הוכחות: מסמכי תוכנית/סטטוס רשמי, החלטות ועדות, פרסום.

4–5) תב״ע מפורטת (הפשרה "אמיתית")

• מה קובעים: ייעוד סופי, זכויות בנייה, דרכים, שטחי ציבור, הוראות בינוי.
• איחוד וחלוקה: חלוקה מחדש + טבלאות הקצאה ואיזון.
• הוכחות: החלטת הפקדה, מסמכי תב״ע, פרסום התנגדויות, הודעת מתן תוקף.

6) היתר בנייה

• מה זה: מעבר לתכנון אדריכלי/הנדסי מלא.
• הוכחות: תיק מידע, בקשה להיתר, אישורי גופים, היתר חתום.

7) בנייה ואכלוס

• מה זה: ביצוע בפועל + אישורי אכלוס.
• הוכחות: פיקוח, אישורי תשתיות, טופס 4/אכלוס.

איפה הכסף ואיפה הסיכון

ככל שמתקדמים בציר – הסיכון יורד, המחיר עולה, והפרמיה על "חוסר ודאות" מצטמצמת.

דגשים לקרקע פרטית

• התארגנות בעלים: נציגות + מנגנון מימון + הסכם שיתוף – אחרת אין קידום.
• איחוד וחלוקה: הערך נקבע לפי ההקצאה העתידית, לא רק לפי הגוש/חלקה המקוריים.
• מסים והיטלים: לכלול מראש בחישוב (היטל השבחה/פיתוח/אגרות לפי מימוש).
• אסטרטגיית מימוש: מכירה בתב״ע מתקדמת מול קומבינציה/המשך לבנייה.

צ׳ק‑ליסט קצר "הוכחות לשלב"

• מסמכי תוכנית תקפה (שם/מספר/מועד מתן תוקף) + תשריט/תקנון.
• סטטוס כוללנית: מאושרת/בהליך + האם המתחם מסומן כעתודת פיתוח.
• סטטוס תב״ע: יוזמה/הפקדה/התנגדויות/תוקף + מסמכים רשמיים.
• האם יש איחוד וחלוקה + טבלאות הקצאה ואיזון.
• האם יש תיק מידע/בקשה להיתר/היתר חתום.
• בקרקע פרטית: מי הנציגות? האם יש הסכם שיתוף? איך מממנים תכנון?